Immobilien-Lexikon

A

Abgeschlossenheit

Abgeschlossen ist eine Einheit, wenn sie baulich vollkommen von fremden Wohnungen abgeschlossen ist und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien oder einem Treppenhaus oder Vorraum hat.

Abzahlungshypothek

Bei der Abtretungshypothek bleiben die jährlichen Tilgungsbeträge gleich. Die Leistungen des Schuldners nehmen auf Grund der sinkenden Zinsbeiträge progressiv ab.

AfA

Im Immobilienbereich die Abschreibungsmöglichkeit für Eigentümer von vermieteten Immobilien (Absetzung für Abnutzung).

Alleinauftrag (Makleralleinauftrag)

Der Auftraggeber verpflichtet sich, keine weiteren Makler einzuschalten, Interessenten auf die Bindung an den Makler hinzuweisen, sowie die Maklercourtage bei rechtswirksamem Abschluss des Geschäftes zu zahlen.

Altlasten

Grundstücksbelastungen aus umweltgefährdenden privaten oder gewerblichen Rückständen.

Anliegerbescheinigung

Diese Bescheinigung gibt Auskunft über bereits gezahlte Erschließungs- und Kostenbeiträge und Kanalanschlussbeitrage eines Grundstücks und man erfährt, welche öffentlichen Lasten bzgl. einer Immobilie noch offen sind.

Häufig verlangen die finanzierenden Kreditinstitute die Vorlage der Anliegerbescheinigung, die man beim zuständigen Ortsamt beantragen kann.

Arbeitnehmersparzulage

Die Arbeitnehmersparzulage ist die staatliche Förderung der Vermögensbildung von Arbeitnehmern auf der Grundlage der Neuregelung des Vermögensbildungsgesetzes zum 01.01.1999.

Voraussetzung für die Gewährung der Arbeitnehmersparzulagen sind bestimmte Einkommensgrenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Nach dem Vermögensbildungsgesetz darf das zu versteuernde Einkommen ab 1999 nicht mehr als 17.900 € bei Alleinstehenden bzw. 35.800 € bei Verheirateten betragen.

Das entspricht etwa einem monatlichen Bruttolohn von etwa 1.585 € für Alleinstehende, 3.119 € für verheiratete Alleinverdiener und 3.682 € für verheiratete Alleinverdiener mit 2 Kindern.

Gefördert werden Sparer, wenn sie ihr Geld in Bausparverträge oder Beteiligungen investieren oder zur Entschuldung von Wohneigentum verwenden.

Wer die vermögenswirksamen Leistungen in Bausparverträge anlegt oder zur Entschuldung seines Wohneigentums verwendet, erhält 9% aus maximal 470 € (= 42,30 €).

Bei Beteiligungen, die sich auf Anteilscheine an Aktienfonds, Aktien und Beteiligungen am eigenen Betrieb beziehen können, liegt der Fördersatz bei 18% aus höchstens 400 € (= 72 €).

Die beiden Förderungen zu (9% und 18%) werden nebeneinander gewährt, so dass der Staat im Jahr bis zu 114,30 € ausschüttet.

Architekt

Architekten befassen sich mit der wirtschaftlichen, technischen, gestalterischen und funktionalen Planung oder Errichtung von Gebäuden und Bauwerken. Ihre Kernkompetenz ist das über das Bauen hinausgehende Erstellen von Architektur.

Auflassung

Für die Eigentumsübertragung an einem Grundstück sieht das Gesetz (§ 925 Absatz 1 BGB) vor, dass Verkäufer und Käufer die Einigungserklärung (Auflassung) bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einer zuständigen Stelle (z.B. Notar) abgeben müssen.

Damit allein tritt der Eigentumsübergang jedoch noch nicht ein. Hinzukommen muss noch die Eintragung der Rechtsenderungen im Grundbuch. In der Regel wird die Auflassung gleichzeitig mit der Beurkundung des Kaufvertrags erklärt. Möglich ist aber auch, dass zunächst der Kaufvertrag beurkundet und erst später die Auflassung erklärt wird.

Auflassungsvormerkung

Trotz des unterschriebenen Kaufvertrages ist der Käufer noch lange nicht neuer Eigentümer (hat noch kein dingliches Recht, weil die Eintragung ins Grundbuch längere Zeit dauert). Um seine Interessen zu schützen, lässt der Notar im Grundbuch die Auflassung vormerken, bis die endgültige Umschreibung im Grundbuch erfolgen kann.

Aufteilungsplan

Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung ein Aufteilungsplan.

Er entspricht in seinem Erscheinungsbild im Wesentlichen denn für die Baugenehmigung erforderlichen Bau insbesondere Grundrisszeichnungen im Maßstab 1:100. In ihm werden die Sondereigentumseinheiten (Wohnungen, die zu den Wohnungen gehörenden Kellerräume, PKW Stellplätze bzw. Garagen, gewerbliche Einheiten) in jeweils aufsteigender Nummernfolge bezeichnet und oftmals mit farblichen Abgrenzungslinien dargestellt. Balkone und Loggien (nicht dagegen ebenerdige Terrassen) müssen in die farbliche Umrandung einbezogen werden, damit ihr Sondereigentumscharakter eindeutig wird.

Die Nummern sind Bezugsgrundlage für die Bestimmung des Sondereigentums in der Teilungserklärung. Das Merkmal der Abgeschlossenheit muss sich aus der Darstellung im Aufteilungsplan ergeben. Dieser muss das Gesamtgebäude erfassen. Der Aufteilungsplan ist der Teilungserklärung bzw. der Urkunde über die vertragliche Einräumung von Sondereigentum als Anlage beizufügen und wird damit Bestandteil der Grundakte.

B

Bankbürgschaft

Mit einer Bankbürgschaft verpflichtet sich eine Bank dem Gläubiger eines Schuldners gegenüber für die Verbindlichkeiten des Schuldners Einzustehen, falls dieser seinen Verpflichtungen gegenüber dem Gläubiger, wie z.B. der Zahlung eines Geldbetrages, nicht nachkommt. Der Schuldner bezahlt der Bürgschaft gebenden Bank Zinsen auf den verbürgten Betrag.

Bauabnahme

Bei der Bauabnahme ist die Anerkennung des Auftraggebers, dass die bestellte Leistung vertragsgemäß erbracht wurde. Der Auftraggeber verpflichtet sich, das vertragsmäßig hergestellte Werk abzunehmen, sofern er nicht die Abnahme bis zur Beseitigung der Mängel zurückstellt.

Bauamt

Bauämter sind kommunale, Landes- oder Bundesämter bzw. Ämter einer anderen öffentlichrechtlichen Körperschaft, die sich mit Bau Angelegenheiten beschäftigen.

Man unterscheidet in Bauämter mit hoheitlichen Aufgaben und Bauämtern mit fiskalischen Aufgaben.

• Hoheitlich tätige Bauämter erteilen Baugenehmigungen und überprüfen auf Antrag die Vereinbarkeit von baulichen Anlagen mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts. Bauämter können auch gegen so genannte Schwarzbauten einschreiten und ergreifen Maßnahmen zur allgemeinen Abwehr von Gefahren z.B. bei baufälligen Bauwerken.
• Bauämter mit hoheitlichen Aufgaben. Die Aufgaben und Befugnisse dieser Bauämter oder Bauaufsichtsbehörden, wie sie auch genannt werden, sind in der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes geregelt. Hoheitlich tätige Bauämter erteilen Baugenehmigungen und überprüfen auf Antrag die Vereinbarkeit von baulichen Anlagen mit den Vorschriften des öffentlichen Rechts. Bauämter können auch gegen so genannte Schwarzbauten einschreiten und ergreifen Maßnahmen zur allgemeinen Abwehr von Gefahren z.B. bei baufälligen Bauwerken.
• Bauämter mit fiskalischen Aufgaben sind spezielle Bauämter, die in verschiedener Ausprägung die Bautätigkeit der jeweiligen Körperschaft, der sie unterstellt sind, übernehmen. Das beinhaltet z.B. den Bau von Schulen, und Verwaltungsgebäuden sowie Straßen und Kanälen einer Gemeinde. Zu den Bauämtern mit fiskalischen Tätigkeiten gehören auch andere öffentliche Baubehörden wie Straßenbauämter, Wasserwirtschaftsämter, Staatliche Hochbauämter oder Autobahndirektionen, die die Bautätigkeit in ihrem jeweiligen Sektor überwachen.

Bauantrag

Mit dem Bauantrag leitet der Bauherr das Baugenehmigungsverfahren ein. Aus den einzelnen Landesbauordnungen ergibt sich, welche Unterlagen dem Bauantrag beizufügen sind. Im vereinfachten Genehmigungsverfahren gelten teilweise abweichende Vorschriften.

Baubeschreibung (BLB)

Baubeschreibung, auch Bauleistungsbeschreibung genannt und BLB abgekürzt, ist eine detaillierte Aufstellung über alle Ausstattungs- und Ausfertigungsmerkmale eines Bauvorhabens.

Wichtige Inhalte der Baubeschreibung sind z.B. die Beschaffenheit der Wände und des Daches, Heizung, Art der Fenster, Erdarbeiten. Sie gibt außerdem genaue Auskunft über die beim Bau verwendeten Materialen. Auf Grund ihrer Wichtigkeit für die Beurteilung der Qualität eines Gebäudes ist die Baubeschreibung auch ein wichtiger Bestandteil der Finanzie-rungsanfrage, des Weiteren ist sie dem Antrag auf Baugenehmigung beizufügen.

Baubiologie

Baubiologie ist ein Hauptbegriff für die Lehre, Bauwerke durch die Anwendung geeigneter Erkenntnisse und Techniken umweltbewusst und schadstofffrei zu erstellen.

Bauerwartungsland

Im Flächennutzungsplan als Wohngebiet ausgewiesenes Gelände, dessen Nutzung aber noch nicht durch einen Bebauungsplan verbindlich festgesetzt wurde.

Bauabzugssteuer

Mit dem "Gesetz zur Eindämmung illegaler Betätigung im Baugewerbe" vom 31.08.2001, BStBl 2001 I, 602 wurde ein Steuerabzug zur Sicherung von Steueransprüchen bei Bauleistungen eingeführt.

Ab dem 01.01.2002 müssen Auftraggeber von Bauleistungen in Deutschland einen Steuerabzug in Höhe von 15% der zu zahlenden Rechnung für eine Bauleistung vornehmen, wenn nicht eine vom zuständigen Finanzamt ausgestellte Freistellungsbescheinigung vorliegt.

Der Auftraggeber einer Bauleistung ist verpflichtet, den Steuerabzug von der Gegenleistung der Bauleistung vorzunehmen, wenn er Unternehmer im Sinn des § 2 UStG ist (dies gilt auch, wenn er sog. Kleinunternehmer ist oder nur steuerfreie Umsätze ausführt). Ein Auftraggeber ist, der nur Umsätze aus der Vermietung von Wohnungen erzielt und mehr als zwei Wohnungen vermietet oder juristische Person des öffentlichen Rechts ist.

Baufinanzierung

Die Baufinanzierung ist die langfristige Finanzierung von Bauvorhaben oder eines Immobilienerwerbs mit Hilfe eines oder verschiedener Finanzierungsbausteine.

Bauherr

Als Bauherr gilt, wer im eigenen Namen oder für eigene oder fremde Rechnung Bauvorhaben vorbereitet oder ausführt oder vorbereiten oder ausführen lässt. Er kann sowohl eine natürliche Person als auch eine juristische Person sein.

Baulast

Unter einer Baulast versteht man eine freiwillig übernommene öffentlichrechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtbehörde. Gegenstand einer solchen Verpflichtung ist ein Verhalten, dass sich nicht bereits aus öffentlichrechtlichen Vorschriften ergibt.

Als Beispiel sei der Fall genannt, dass sich ein Grundstückseigentümer verpflichtet, den Nachbarn über sein Grundstück fahren zu lassen, ohne hierzu verpflichtet zu sein. Auf diese Weise wird es dem Nachbarn ermöglicht, der Baubehörde die ordnungsgemäße Erschließung seines Grundstücks (Zugang) nachzuweisen und damit eine Baugenehmigung zu erhalten.

Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis wird bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt und kann dort eingesehen werden.

Hervorzuheben ist, dass die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten anders als zum Beispiel eine privatrechtliche Grunddienstbarkeit nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Der Erwerber eines Baugrundstücks sollte sich daher niemals allein mit dem Blick in das Grundbuch begnügen, sondern zusätzlich das Baulastenverzeichnis konsultieren.

Bauleitung

Die Bauleitung ist zuständig für die Leitung einer Baustelle.

Sie ist der Entscheidungsträger an und auf der Baustelle. Gleichzeitig stellt sie die Kommunikationsschnittstelle